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为何出现提前还款潮?

2023-06-23 22:54:55    来源:大白话时事公众号

昨天文章提到房贷利率,有朋友对自己房贷利率明明也是根据LPR利率浮动,而不是固定利率,但跟现在新房贷的利率差距比较大。


(相关资料图)

比如,有人三年前买房,现在房贷利率仍然得有5.3%,所以看到当前新买房的房贷利率也低到4%,就不太理解自己房贷利率怎么高这么多。

我这里就借此做个扩展分析,包括分析一下今年为何会有提前还款热潮。

去年1月,5年期LPR利率为4.65%,经过4次降息,才降为昨天的4.2%,累计降息45基点。

但相比LPR利率挤牙膏式降息,去年5月15日,央行发布了《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》,对房贷利率影响更大。

之前旧版的房贷利率是:首套房不得低于5年期LPR利率,二套房为5年期LPR利率+60基点。

修改后的房贷利率是:首套房不低于5年期LPR利率减去20基点,二套房仍然为5年期LPR利率+60基点。

二套房不变,但首套房变动比较大。

而从规定看,新版首套房贷利率看起来似乎也就降低了20基点,从“不得低于5年期LPR利率”,修改为“不低于5年期LPR利率减去20基点”。

但实际上,降幅远不止这一点。

因为央行只是规定了首套房利率的下限,但允许银行去在规定范围内进行一个浮动加点。

所以,房贷利率是由两部分组成:5年期LPR利率+浮动加点。

在去年5月之前,银行浮动加点部分基本是超过60基点,有的甚至120基点。

三年前买房的人,这个浮动加点超过100基点的大有人在。

比如,3年前5年期LPR利率是4.65%,如果浮动加点为100基点,那么购房者的实际房贷利率就是5.65%。

去年修改浮动加点规则后,银行普遍是把房贷利率下降到5年期LPR利率,甚至直接到5年期LPR利率减20基点的下限。

比如说,去年4月买房的人,是5年期LPR利率+60基点。但到了5月买房,就变成5年期LPR利率-20基点,一下子就少了80基点。

要是像3年前,有人浮动加点是100基点,去年5月新规,等于一下减少120基点。

相比之下,当前5年期LPR利率减少10个基点,并没有太大感觉。

但关键问题是,去年这个浮动加点的规则修改,只适用于新增房贷,不对存量房贷生效。

新增房贷,不管是买一手房,还是二手房,都是可以使用新的浮动加点规则。

但存量房贷,你跟银行的房贷合同里,这个浮动加点是多少,就固定为多少,并不会变化。

而且,这跟3年前让你选择固定利率还是LPR利率没关系。

就算你选择了LPR利率,也只是变成LPR利率+浮动加点模式。

这里面,LPR利率是会每年根据最新LPR利率去更新变化,但浮动加点部分,就是固定的。

这是当前存量房贷比起新增房贷,起码高60-120基点的原因。

比如,有人在3年前买房,房贷利率是5.65%,也就是5年期LPR利率4.65%+100基点。

去年5年期LPR利率从4.65%,下降到4.3%。

这个人今年的房贷利率是4.3%+100基点=5.3%利率。

从5.65%下降到5.3%,下降幅度跟去年LPR下降幅度一样。

但现在新买房的人,房贷利率最低可以到4%利率,因为现在5年期LPR利率是4.2%-20基点=4%。

相差还是比较大的,这也是为什么现在很多人都在攒钱提前还房贷,因为存量房贷利率实在太高。

今年有提前还款热潮,不过我看一些媒体和分析,挑人们存款意愿增强、风险意识增强之类的来说,却比较少提及当前存量房贷利率比新增房贷利率高太多,这还是有点避重就轻。

今年会有提前还款热潮,原因自然很多,但其中存量房贷利率过高肯定是主要原因。

今天才刚看到一个新闻,是说今年一季度,惠誉博华发布的银行间RMBS提前还款率上升到14.45%,为近五年最高值。

去年这个浮动加点的规则修改,对存量房贷不生效。

这某种程度并不利于促进消费。

毕竟存量房贷市场更庞大,现在因为存量房贷利率,动辄就比新房贷利率高100基点,落差还是太大了。

这一方面是没能力提前还贷的人,还是要背负比较高的房贷利息,就没办法释放消费潜能。

另外一方面是有能力提前还贷的人,肯定还是会想办法多攒钱,能多还一点是一点。

不过我这里得强调一下,大家如果要提前还贷,一定还是得量力而行,能攒多少钱,还多少。

省得增加自己一些不必要的额外风险。

总的来说,我个人是认为,想要降息促进消费,得把去年修改浮动加点规则,也对存量房贷的首套房生效。

或者能对存量房贷的首套房利率能做适当优化下调,降低当前新旧首套房利率巨大差额。

这个才是关键。

当然,这个顶多也只能是针对首套房去优化调整,二套房不管怎么变动,利率都是比较高的,这也符合房住不炒的精神。

而且下调存量房贷的首套房浮动利率,只会释放购房者的消费潜力,并不会对房地产市场产生刺激效果,不像全面降息,还要担心对房地产市场过度刺激,重新引发炒房。

不过,存量房贷如果也要对首套房利率做下调,那么会对银行的利润带来比较大的冲击。

因为去年之前的存量房贷,占了银行当前房贷的大部分比例,要是存量房贷的浮动加点也下调,银行利润会有立竿见影的下降。

但银行过去这么多年,躺在实体经济上吃息差,赚取了大把利润。

现在经济下行压力比较大,需要刺激消费,那么让银行适当“让利于民”,也是很合理的事情。

当然,这也只是我个人看法。

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