文/顾天杰

一夜之间 跳涨100万

【资料图】

忽如一夜春风来，二手房居然逆势涨价了？！

有媒体报道，7月29日起，南京多个小区的二手房价格上涨，最多连夜上调100万元。

到底是什么给了房东们调价的勇气？

那自然是高层最近一系列的动作。

包括但不限于：

发改委力挺、住建部表态、地产股大涨、高层又开会议等等

但具体来看，调价的二手房还是有细微的区别的。

比如万科金域缇香小区，它是2008年建成的老小区，贝壳找房显示有超过50套二手房正在挂牌中，均价5.76万一平米。

（来源：贝壳找房）

小区内连夜涨价的房子是一套70平米的户型，它在2022年6月挂牌时房东报价519万，之后经历了12次调价，最低下探到409万元。

然而就在7月29日的一周内，这套房在链家上的报价飙升百万，涨到了509万。

这位房东，面对的是想在南京落户安家的年轻一代买家。

另一套则是310平米的别墅，7月21日刚刚挂牌上架。

这套大别墅刚开始挂牌1850万元，7月29日在我爱我家的报价系统上，突然涨价百万，变成了1950万。

这种级别的豪宅，普通打工人一辈子也买不起。

它的主要买家是本地第一梯队的高净值人群，或者长三角的富裕买房客。

这就透露了当下二手房房东的一种普遍心态：

你涨我也涨，不涨就是亏，刚需豪宅一起涨

然而这一切发生的大前提是：

南京二手房已经连续好几个月量价齐跌，而且毫无止跌趋势。

南京网上房地产数据显示，7月新房成交2508套，环比6月下降37.6%。

2023年南京新房成交量在3月达到8000套后，连续几个月都在下跌。

二手房方面，7月南京共成交6441套，环比6月下降19.8%，同比2022年7月成交下降约21%。

整体来看，南京在2月、3月迎来短暂楼市回暖，3月中下旬逐渐回落，4月热度明显消退，5月市场供需双降，6月年中冲刺效果一般。

（来源：微博）

克而瑞南京数据显示，自2021下半年开始，南京楼市库存不断升高，去化周期目前在13.8个月左右。

其中位于南京远郊的溧水和高淳去化周期最长，高达22到24个月，全市最热门的依旧是河西与城北。

南京河西板块主要是改善类客户的心头好，去化周期只有6.3个月，处于全市最低水平。

从面积上来看，南京购买90-120平米的刚需改善买家最多。

疫情后这群买家的现状是：

1.房贷还款多

2.楼市前景差

3.居住压力大

二线城市和省会的刚需改善客户，大部分家里都已经买了一套房，多半是过去三年里在高房贷利率情况下强行上车的。

随着家庭开支不断加大，他们不得不搁置换房计划继续观望等价格下跌。

当然也有家庭是希望把手里的一套远郊、位置较差或者品质较低的房子卖掉，然后再进行置换。

这个时候他们却发现房子卖不掉，同时也不愿意降价，只能僵持着。

刚改客户首要需求一般是孩子上学，其次是提升居住质量。

比如说从一室户置换到两室一厅、甚至带上父母住三室一厅等等。

如今情况变了：

房东不着急卖，买家也不着急买。

毕竟房改三十年，大家终于发现，听懂政策是最重要的。

楼市 急也没用

无独有偶，杭州最近也出了个大招。

7月31日，浙江省人民政府办公厅发布《关于高质量推进户籍制度改革的通知》。

大家最关心的是：

杭州市区取消落户名额限制

这次的《通知》主要放宽三类落户：

一、全面放宽居住落户条件限制，明确取消杭州市城区积分落户名额，其他地区缩短居住年限

二、由县级及以上职能部门确定符合本地需要的人才范围，为人才落户提供更多选择

三、放宽投靠落户条件，扩大亲属投靠对象范围

目前杭州常见的落户方式有人才引进、投靠落户和积分落户。

积分落户是通过划定分数线实行人数控制，每年杭州落户分数线都会浮动。

明确取消杭州城区积分落户名额限制后，只要满足100积分的要求，就能落户杭州。

按照调整后杭州落户方法，最低的要求大约是：

40周岁以下，高中学历以上，在杭州居住4年并且缴纳4年社保，积分就能达到100分。

浙江第七次人口普查数据显示，杭州住房自有率为57.92%，排名第九。

其中杭州家庭自建房比例为20.1%，其次是购买新建商品房的17.91%，依旧有超过40%的家庭选择租房。

2022年末，杭州常住人口达到1237.6万人，新增人口数量17.2万人，占浙江全省增加人口的46.5%。

杭州坐拥天时地利，有庞大的潜在一二手房购买力，同时也有大量的外来人口。

即使如此，最新数据显示，2023年7月，杭州二手房共成交4129套，相比6月下滑16%，连续4个月下降。

一个简洁明了的结论是：

如果居民对于楼市下滑的预期不变，那么无论房东还是开发商多着急，都卖不出去房子。

杭州与南京的房东，是二线与省会的典型代表。

在楼市疯狂上涨的年代里，大量本地居民和外来投资客，撑起了城市的房价。

但如今房东们最想做的还是：

把房子卖出去。

最新消息是，郑州住建局在8月2日连夜发布了15条楼市政策通知。

其中提到了暂停限售、契税补贴、认房不认贷、稳定预期、租购并举和提升商品房质量多个房地产热点问题。

政策的效果到底如何，目前还不知道。

唯一可以参考的是惠州。

惠州吃到过深圳外溢的红利。

它一度承载着深漂们安居乐业的期望，房价起飞。

然而目前惠州开发商和中介卖房的策略是：

0首付、包月供、特价房、送车位、贴瓷砖、刷墙壁、购物卡。

一整套操作下来，房子价格最多能打6折，然而还是卖不出去。

因为买家只关心一个问题：

全国楼市在下跌，现在买了，将来继续跌怎么办？

这个问题，只能交给时间了。

关键词：